Inkassoguiden.no

Det du lurer på om inkasso og gjeldsproblemer!

Refinansiering av gjeld med sikkerhet i bolig

Dersom du sliter med mye gjeld og kanskje også har pådratt deg inkassosaker og betalingsanmerkninger, så har du ødelagt mange muligheter for å refinansiere din gjeld. Dersom du imidlertid kan stille sikkerhet for et nytt lån, så er ikke alt håp ute.

Dersom du kan stille sikkerhet i egen eller andres bolig innenfor boligens verdi, så er det fullt mulig å få innvilget refinansiering av gjeld til tross for inkassosaker og betalingsanmerkninger. Vær oppmerksom på at banken fortsatt vil kreve at du har betjeningsevne.

Hva er betjeningsevne?

Med betjeningsevne mener man at låntaker har tilstrekkelig med midler til å betjene lånet og samtidig ha tilstrekkelig med midler til andre utgifter samt nødvendig livsopphold til seg og sin familie. Det skal også etter retningslinjer fra Finanstilsynet tas høyde for eventuelle rentehevinger.

Dersom låntaker ikke har betjeningsevne, så skal fortrinnsvis lånesøknaden avvises. Hvis banken likevel innvilger lånet så har de frarådingsplikt både ovenfor låntaker og eventuelle kausjonister. Dette vil ofte være tilfellet i saker som gjelder refinansiering av gjeld, hvor låntaker har havnet i økonomiske problemer og noen stiller sikkerhet for denne.

Hva er friverdi i bolig?

For å få innvilget refinansiering med pant i bolig så er det avgjørende at det er friverdi i eiendommen som stilles som sikkerhet. Denne sikkerheten i form av bolig eller annen eiendom, kan tilhøre låntaker selv eller noen som ønsker å hjelpe låntaker, typisk et familiemedlem.

Med friverdi mener man at boligens verdi er større enn heftelser i boligen. Dersom en bolig har en antatt verdi på 3 millioner kroner og det er en panteheftelse som gjelder et lån med resterende lånebeløp på 2 millioner, så er det friverdi på 1 million kroner eller 33,33 %. Dette betyr at dersom det tas opp et nytt lån med pant i samme bolig, så vil långiver kunne tilby et lån på inntil en million kroner og fortsatt ha sikkerhet innenfor boligens verdi.

Det er imidlertid en risiko for svingninger i boligmarkedet og relativt små svingninger kan få store konsekvenser for en långiver som har pant helt opp til boligens fulle salgsverdi. I eksempelet over, så ville banken som innvilget et refinansieringslån fått pant etter panthaver på det opprinnelige banklånet som hadde første prioritet. Det nye lånet på en million ville dermed fått andre prioritet etter det første lånet.

Dette betyr at dersom boligprisene synker, eller rett og slett verdivurderingen som ble satt på 3 millioner var for optimistisk og dette fører til at boligen blir solgt 20 % under takst, så blir salgssummen kun 2,4 millioner. Det nye refinansieringslånet har da plutselig bare sikkerhet for 400000 kroner i stedet for en million, og långiver har plutselig ikke noen fysisk sikkerhet for den resterende delen av lånet.

Dersom salget er et resultat av et tvangssalg, så vil trolig salgssummen bli enda lavere, samt at da vil salgsomkostninger også kunne trekkes ifra salgssummen før heftelsene blir dekket. Långiver for refinansieringslånet, som da i utgangspunktet hadde full sikkerhet for sitt lån, risikerer da å sitte med skjegget i postkassen og har en reell mulighet til å tape hele lånebeløpet.

Vi vil imidlertid poengtere at långiver i slike tilfeller fortsatt kan rette pågang mot låntager og begjære utlegg. Veldig ofte vil det i en slik situasjon bli veldig vanskelig å få innkrevet noe og det er stor mulighet for at resultatet blir intet til utlegg.

Lån tilbys vanligvis ikke utover 85 % av boligens verdi

På grunn av risikoen med relativt små verdisvingninger i boligmarkedet og andre forhold, så ønsker bankene fortrinnsvis ikke å yte lån innenfor hele boligens verdi.

Tradisjonelt har bankene hatt to grenser de har forholdt seg til. Dette er lån innenfor 60 % av boligens verdi, som er de lånene som har fått den beste lånerenten. Dette har gjerne vært sett på som sikre lån da det skal gå mye galt for at banken skal lide et tap med så god sikkerhet.

Den andre grensen har vært 80 % av boligens verdi, men da har kunden måtte ta til takke med en litt høyere rente (typisk 0,5 prosentpoeng) som en kompensasjon for den økte risikoen til banken.

Etter årtusenskiftet tilspisset konkurransen mellom bankene seg kraftig. Internett ble tilgjengelig for folk flest og dette skapte nye muligheter for kundene til å sette bankene opp mot hverandre. Samtidig har vi vært inne i en langvarig periode med stor verdiøkning og få nedturer i boligmarkedet. Boligene steg gjerne 20 % i verdi på få år.

Dette resulterte i at bankene i stadig større grad tilbød lån med sikkerhet innenfor hele boligens verdi og noen ganger litt over dette også. Fra lånet blir ytt, så går det alltid litt tid før låntaker havner i problemer og derfra tar det igjen en del tid før et eventuelt tvangssalg av boligen. Dersom boligen i mellomtiden hadde hatt en betydelig verdiøkning, så kunne banken likevel regne med å få dekket sitt lånekrav, selv om de hadde ytt lån innenfor hele boligens verdi.

Denne trenden vakte stadig større bekymring hos sentralbanken og Finanstilsynet og det ble etter hvert behov for innstramminger, spesielt for å ruste bankene mot et eventuelt boligprisfall. Ingenting vokser inn i himmelen, heller ikke boligprisene.

Finanstilsynet kom derfor med et krav hvor hovedregelen skal være det kun skal tilbys sikrede boliglån eller refinansieringslån med sikkerhet i bolig, innenfor 85 % av boligens verdi. Denne grensen er ikke absolutt og kan avvikes under enkelte forutsetninger som vi kommer tilbake til.

Krav i boliglånsforskriften til nye lån med pant i bolig

I den gjeldende boliglånsforskriften som gjelder fra 1. juli 2018 og ut 2019 kan vi nevne følgende hovedpunkter.

  • Det skal foretas en forsvarlig kredittvurdering og det skal kunne dokumenteres i ettertid at dette er utført.
  • Kunden skal ha betjeningsevne til å betjene renter og avdrag på lånet, andre faste utgifter samt nødvendige midler til livsopphold.
  • I tillegg skal lånekunden ha tilstrekkelig betjeningsevne til å tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng på lånet.
  • Lånekundens samlede gjeld, inkludert det nye lånet skal ikke overstige 5 ganger årsinntekt. Her er det personinntekten etter skatteloven, eller alminnelig inntekt før fradrag, som gjelder.
  • Lån med pant i bolig skal ikke overstige 85 % av boligens antatte verdi. Verdivurderingen skal være fastsatt ut ifra en forsiktig vurdering.
  • Fellesgjeld i borettslag skal tas med i beregningen av belåningsgraden på 85 %.
  • Rammelån og andre avdragsfrie lån skal ikke overstige 60 % av boligens antatte verdi på utlånstidspunktet.

Ovenstående er bankens hovedregel som må følges. Det er imidlertid en unntaksbestemmelse som sier at i inntil 10 % av bankenes samlede utlån i hvert kvartal, så kan bestemmelsene over avvikes. Det er denne unntaksbestemmelsen som mange med betalingsproblemer må basere seg på.

Det er med andre ord fortsatt mulig å få refinansiering innenfor 100 % av boligens verdi, men det er ikke like lett som det var tidligere.

Hele boliglånsforskriften kan leses her.

Hva er en forsvarlig kredittvurdering?

Bankene er ifølge Finansavtaleloven samt boliglånsforskriften pliktig til å sørge for en forsvarlig kredittvurdering av sine kunder. I boliglånsforskriften er dette omtalt slik at en kredittvurdering skal skje «på grunnlag av utfyllende informasjon om lånekundens inntekt, samlede gjeld og verdi på boligen som stilles som sikkerhet».

Det er ikke noen absolutt plikt til å bruke kredittopplysningsbyrå eller gjelderegisteret i denne sammenheng. Bankene vil imidlertid måtte gjøre særdeles omfattende undersøkelser dersom dette skal utelates. Det å foreta en normal kredittvurdering, hvor det blant annet sjekkes om det foreligger betalingsanmerkninger, vil derfor være en helt naturlig del av dette.

I tillegg vil banken gjerne be om kopi av siste skattemelding (selvangivelse) samt andre opplysninger fra lånekunden. Det nye vil også være å sjekke gjeldsregisteret for å undersøke hvor mye usikrede lån og kreditter som lånekunden allerede har, og for å se om kunden skjuler noe for banken. Husk at ubenyttet kreditt på kredittkort også teller negativt i denne sammenhengen.

Det vil nesten alltid være uforsvarlig av banken å innvilge forbrukslån og kredittkort til personer med betalingsanmerkninger, dersom dette er nye opptak av usikrede lån. Dette stiller seg litt annerledes til et refinansieringslån med pant i bolig, da dette i mange tilfeller kan være en hel eller delvis løsning på kundens problemer. Du må nok påregne at dersom du har betalingsanmerkninger eller et stort gjeldsproblem, så vil nok banken uansett rutinemessig benytte seg av frarådingsplikten ovenfor deg samt kausjonist eller pantstiller.

Hva risikerer kausjonist og pantstiller?

En kausjonist og en pantstiller er to forskjellige ting. En person som vil hjelpe en lånekunde kan gjøre dette enten som kausjonist eller ved å stille eiendeler (normalt fast eiendom) som sikkerhet. Det er også mulig å kombinere begge deler.

En pantestiller stiller forhåndsbestemte verdier som sikkerhet for hele eller deler av lånesummen. Dette er normalt eiendom og de samme reglene til verdivurdering og friverdi gjelder for denne eiendommen i forhold til boliglånsforskriften. Dersom skyldner misligholder lånet, så er det kun denne bestemte sikkerheten banken kan gå etter (bortsett fra pågang mot låntaker selv) og eventuelt begjære eiendelen tvangssolgt dersom det ikke finnes en annen løsning.

Ved personlig kausjon, så garanterer kausjonist (den som stiller garanti for låntaker) personlig for gjelden på en bestemt størrelse. Dersom lånet misligholdes, så kan banken kreve kausjonist for hele lånet og må ikke forholde seg til et bestemt objekt. Banken må i så fall først begjære utlegg for å forsøke å få pant i kausjonistens eiendeler.

Sett fra bankens ståsted så har både pant i fast eiendom og kausjonering sine fordeler og ulemper. Dersom de får pant i fast eiendom, godt innenfor boligens verdi, så er det gjerne dette som foretrekkes og som er enklest å angripe. Ved kausjonering kan kausjonist i tiden fra kausjonen ble stilt og frem til misligholdet oppstår, i mellomtiden ha blitt insolvent. Dermed er dette normalt et større usikkerhetsmoment enn ved pant i fast eiendom.

For sikkerhetsstiller så er det også normalt tryggest å forholde seg til pant i en bestemt eiendom. Da er risikoen for tap i hvert fall begrenset til at denne eiendommen kan mistes. Ved kausjon kan kreditor gå etter alt kausjonist eier og også kreve trekk i lønn ved utleggsforretning, innenfor rammene for gjeldende livsoppholdssatser.

Dersom banken krever at sikkerhetsstiller både stiller pant i fast eiendom og kausjonerer, så bør dere absolutt vurdere å avvise banken og be om hjelp i en annen bank.

Låneavtalen er i boks.
Det er alltid godt å få det bekreftende håndtrykket og signere kontrakten når låneavtalen er i boks.

Hvor kan jeg få refinansiering av gjeld med betalingsanmerkninger?

Det er flere banker som har spesialisert seg på å tilby refinansiering av gjeld, til personer med betalingsanmerkninger. Bluestep og Bank2 er to tilbydere som gjør dette. Felles for slike aktører er at de gjerne er vesentlig dyrere enn et tradisjonelt lån med pant i bolig, i en tradisjonell bank. De tar gjerne vesentlig høyere rente og etableringsgebyr.

På den andre siden så er slike aktører mer vant til å håndtere personer med betalingsanmerkninger, da dette er forretningsmodellen deres, og skyldner vil ikke føle fordommer og dømmende blikk på samme måte som i en tradisjonell bank. Slike tilbydere vil ofte også tilby deg å forhandle med kreditorene for deg, eventuelt henvise deg til noen som hjelper deg med dette, og vil ofte oppnå bedre resultat med dette enn det du selv klarer.

Den beste refinansieringen av din gjeld får du normalt ved å kontakte den banken du allerede benytter. Hvis du skal ha kausjonist eller noen stiller sin bolig som sikkerhet for deg, så er det et godt alternativ å benytte deres bank. Disse har gjerne et godt og uklanderlig forhold til sin bank og vil gjerne bli møtt mer positivt og samarbeidsvillig.

Det er et hav av banker i Norge, gå videre til neste ved et avslag.

Aldri aksepter et nei fra en bank, som et endelig svar på ditt ønske om refinansiering. Da går du bare videre til neste bank. Det er en fordel å ha et kundeforhold fra tidligere, men er på ingen måte noe krav.

Hver gang du får et nei, så tar du med erfaringer slik at du kan formulere deg litt annerledes eller gjøre små tilpasninger i ditt løsningsforslag til neste bank, for å øke muligheten for et positivt svar. Husk at du har det mange andre ikke har, til tross for dine betalingsanmerkninger, nemlig sikkerhet i eiendom.

Hvordan legge saken frem for banken?

Det er særdeles uklokt å lyve eller holde ting skjult for banken i slike tilfeller. De færreste klarer dette uten å bli avslørt i prosessen. Dersom du likevel lykkes, så har du gjerne ikke bare lurt banken men også deg selv, da problemet ikke er fullt løst.

Du bør derfor aldri holde ting hemmelig eller skjult for banken. Mange forsøker å holde visse gjeldsposter utenfor, av ulike grunner, og vil betjene disse ved siden av refinansieringslånet. Dersom dette er kreditt eller forbruksgjeld fra en finansinstitusjon, så vil de uansett finne fort ut av dette ved en sjekk i gjeldsregisteret, eller ved å se på din skattemelding (selvangivelse).

Privat gjeld tenker mange at de kan finne fiffige løsninger på sammen med långiver, og holder derfor dette gjerne utenfor en refinansiering. Vi ser ofte at slike private långivere blir provosert, når de finner ut at de er blitt plassert i bakerste rekke, og dermed setter i gang egne inndrivningstiltak i affekt. Du risikerer da at hele refinansieringen var bortkastet samt at du har utsatt en eventuell tredjepart, som har stilt sikkerhet for deg, i uføre.

Dersom du nettopp har mistet jobben, men fortsatt er i oppsigelsestiden, så er dette heller ikke lurt å skjule. Rådgiverne i banken er fornuftige mennesker og kan ut ifra din erfaring og utdannelse, danne seg en formening om hvor lett du vil komme i arbeid igjen.

Dersom du er åpen om dette kan du gjerne få avdragsfrihet når inntekten blir redusert og frem til du får fast jobb igjen. Dersom du imidlertid skjuler dette, så vil banken føle seg lurt når du etter kort tid kommer tilbake for å be om avdragsfrihet og hele refinansieringen står dermed i fare.

Når det gjelder hvordan du skal legge dine problemer frem for banken, så er det viktig å forberede seg godt og tenke litt igjennom hva slags spørsmål du kan få. Ha en god og menneskelig forklaring på hvordan du fikk gjeldsproblemer. Her er det ok å pynte litt på fakta, men ikke lyve.

Dersom problemene dine var en kombinasjon av overforbruk og plutselig inntektsfrafall, så legger du vekt på det siste. Sykdom, arbeidsledighet og andre plutselige endringer i livssituasjonen er det lettere å få forståelse for en sløsing og overforbruk. Bruk dette til din fordel og fokuser på det som skaper sympati.

Ikke vær redd for å søke refinansiering dersom du har inntekt fra NAV

Det er mange som tror de er avskåret fra å få innvilget søknad om refinansiering, dersom de har inntekt fra NAV. Dette kan være tilfellet dersom du mottar midlertidige ytelser som dagpenger eller arbeidsavklaringspenger.

Dersom du har fast uføretrygd derimot, så er det eneste som taler imot å gi deg lån at denne inntekten er relativt lav. Den store fordelen er at man skal lete lenge etter en sikrere og mer stabil inntekt. Du skal derfor aldri tro at uføretrygd i seg selv vil avskjære deg fra å få innvilget refinansiering dersom du har betjeningsevne og sikkerhet. Da er du en potensielt sikker kunde.

Misligholdte kredittkort eller forbrukslån kan gi deg en fordel.

Dersom du har kredittkort eller forbrukslån i den banken du ber om refinansieringslån med pant i bolig hos, så kan det faktisk være en fordel om du har utnyttet kreditt på kredittkort eller forbrukslån hos disse. Dette gjelder også dersom dette er misligholdt.

Grunnen til dette er at dersom banken klarer å få dette inn i et refinansiert lån med sikkerhet i bolig, så har de i stor grad sikret gjeld som i utgangspunktet var usikret. Banken har naturligvis stor egeninteresse i å få slike usikrede lån og kreditter inn i sikre rammer og dermed unngå et tap. Siden du kommer til banken med dine gjeldsproblemer, så er du allerede ute og kjører. Det er dermed en stor og reell fare for at banken ikke vil få dekket denne gjelden, dersom de ikke hjelper deg.

Mange unngår bevist de bankene de har misligholdt gjeld til, noe som er synd. Banken ønsker veldig ofte å finne en løsning sammen med eksisterende kunder for å begrense eller unngå tap i slike situasjoner. Paradoksalt nok, så kan et nytt lån være løsningen på dette.

Kommunalt startlån kan være et alternativ

Dersom du til tross for at du kan stille sikkerhet ikke får innvilget lån i vanlig bank, så har du et godt alternativ igjen til å få refinansiert med pant i egen bolig. Dette er i form av et kommunalt startlån via husbanken. Dette er et lån med vanlig husbank rente, med et eventuelt lite tillegg på 0,25 prosentpoeng for å dekke kommunes administrasjonskostnader.

Et kommunalt startlån kan innvilges til personer med gjeldsproblemer, dersom dette kan bidra til at de kan fortsette å bo i eksisterende eid bolig. Det er et krav at boligen har en normal nøktern standard og en del andre krav som må oppfylles. Du kan lese mer om ordningen med kommunalt startlån i denne artikkelen.

Ikke gi opp så lenge du har betjeningsevne og sikkerhet i fast eiendom

Så lenge du har betjeningsevne for det lånet du trenger og ønsker, samt at du kan stille tilfredsstillende sikkerhet enten i egen eller andres bolig, så bør du få innvilget søknad om refinansiering.

I en slik situasjon bør du aldri ta et nei for et nei, men ta med deg erfaringene og tilbakemeldingene du har fått til neste bank. Ikke bli forbannet og lukk ørene når du forstår at du får et avslag, men lytt og lær av tilbakemeldingene og se hvilke tilpasninger du kan gjøre før du går i neste bank.

Vi tør nesten garantere deg at du vil lykkes til slutt, dersom du er pågående og kreativ i denne prosessen.

Hva hvis jeg ikke har noe å stille som sikkerhet?

Refinansiering med pant i bolig er absolutt den beste og enkleste veien ut av gjeldsproblemer. Dersom du ikke kan stille sikkerhet i egen eller andres bolig, så blir veien til en løsning på gjeldsproblem fort mye verre. Dersom du ennå ikke har pådratt deg betalingsanmerkninger, så haster det å gjøre noe fort, da alt fort blir mye vanskeligere dersom du får dette.

I enkelte tilfeller er det tross alt bedre å samle mange smålån og kredittkort i et større forbrukslån med lavere rente. Dette er imidlertid ikke den beste løsningen og du bør se etter andre alternativer. Kanskje du kan benytte deg av ett av alternative til forbrukslån, som vi nevner i denne artikkelen.

Noen ganger finner man ikke andre alternativer enn å bite i det sure eplet og eventuelt la inkassobyråene kjøre på, mens du forsøker å betale ned så mye du kan så fort du kan. Du skal imidlertid ikke finne deg i hva som helst fra inkassobyråenes side. Benytt gjerne vårt nettsted, dersom du lurer på noe i forbindelse med inkassoprosessen.

I en slik situasjon lønner det seg normalt å dekke den gjelden med den høyeste rentesatsen først. Deretter lånet med nest høyest rente osv. Prut aktivt og sett krav til kreditorene. Dette kan være rentestopp og/ eller reduksjon av gjeld, for at du skal prioritere dem.

Dersom alt er forsøkt og du sitter med lønnstrekk og så mye gjeld at du ikke ser at du vil komme ovenpå i overskuelig fremtid, så kan en gjeldsordning være et alternativ. Dette er en siste mulighet for å få en ny økonomisk start for personer med uoverkommelige gjeldsproblemer.

Vi har skrevet flere artikler om gjeldsordning på vår side og du kan også finne mye nyttig informasjon på gjeldsordning.org.

Søk i artikler: