De fleste artiklene våre er rettet mot skyldnere som har problemer med gjeld og inkassopågang. Sidens intensjon er imidlertid ment å være en ressurs for alle parter i forbindelse med gjelds og inkassoproblematikk og vi vil derfor innimellom publisere artikler som er rettet mot å hjelpe kreditorer med å drive inn gjeld eller som tilfellet er for denne artikkelen, å bli kvitt en leieboer som ikke betaler husleie. Privatpersoner som leier ut en hybel i sin bolig er forøvrig på sin side i mange tilfeller helt avhengig av denne inntekten for å å få sin privatøkonomi til å gå rundt og dermed selv unngå gjeldsproblemer.

Du har ikke lov til å kaste ut leietakeren på egenhånd

Det å ta saken i egne hender og kaste ut en leietaker selv, er ikke lovlig og betegnes som selvtekt etter Norsk lov. Du har imidlertid lov til å oppfordre leietaker til å flytte og informere om at alternativet er en rettslig prosess med utkastelse via namsmannen med det ubehag og ekstra omkostninger dette vil medføre. Det eneste lovlige måten å bli kvitt en leieboer med tvang er ved å gjennomføre utkastelse via namsmannen etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Dette er en prosess som fort tar noen måneder. I mange tilfeller skjer selvtekt uten konsekvenser for utleier rett og slett fordi leietaker ikke er klar over at dette er ulovlig og således ikke går til anmeldelse. Dersom leietaker anmelder kan dette fort få alvorlige konsekvenser for husverten, både i forhold til straff og erstatningsansvar for leietaker. Husk at årsaken til at en leietaker ikke betaler nesten alltid skyldes at denne selv har alvorlige problemer med økonomien, gjerne i kombinasjon med andre forhold som arbeidsledighet og/ eller sykdom. En husvert bør heller sikre seg på forhånd med tilstrekkelig sikkerhet i form av depositum eller garanti slik at en utkastelse kan foregå i lovlige former uten større tap for husverten.

Leiekontraktens innhold er viktig

Mange tror at en husleiekontrakt er for å beskytte leietaker mot useriøse husverter. Dette er i mange tilfeller riktig men i et husleieforhold hvor betaling uteblir er det helt vesentlig for husverten hvordan en leiekontrakt er utformet for at en utkastelsesprosess skal gå fortest mulig uten at utleier må gå via Tingretten. Et helt avgjørende punkt i kontraktens innhold er i denne sammenheng en klausul om at leietaker i leiekontrakten aksepterer at utkastelse kan finne sted uten søksmål når leien ikke betales til forfall. En slik formulering må ikke forveksles med at husverten har rett til å gjennomføre selvtekt, det er kun for å slippe å gå via Tingretten før utkastelse igangsettes via namsmannen. En slik klausul pleier å være med i de aller fleste standardkontrakter du finner på nett, for eksempel forbrukerrådets standardkontrakt. Du bør uansett alltid påse at dette er tatt med i en leiekontrakt og eventuelt krysse av for dette dersom det er tatt med som et alternativ partene kan velge om skal med eller ikke.

Hvor lenge må jeg vente før jeg kan kaste ut leietakeren dersom denne ikke betaler husleie?

Du kan i prinsippet starte prosessen dagen etter husleien forfaller, ja faktisk på forfallsdato etter loven. Det eneste kravet i tvangsfullbyrdelsesloven er at det er sendt et varsel om utkastelse med 14 dagers betalingsfrist før saken kan sendes til namsmannen i form av en begjæring om utkastelse. Det varselet kan etter lovet faktisk sendes på samme dagen som husleien forfaller men i praksis vil en husvert vente noen uker før en slik prosess igangsettes, spesielt dersom det er en leietaker man ellers er fornøyd med. Vi minner imidlertid om at en slik rask prosess krever at leiekontrakten har en tilfredsstillende klausul om at utkastelse kan finne sted uten søksmål. Du kan kjøpe en enkel mal på varsel om tvangsfullbyrdelse og begjæring om tvangsfravikelse på denne nettsiden.

Leietaker kan betale seg à jour helt frem til utkastelsen

Vær oppmerksom på at leietakeren har rett til å betale seg à jour og unngå utkastelse helt frem til utkastelsen finner sted. Dette forutsetter at husleie med renter samt påløpte omkostninger ved den igangsatte utkastelsesprosessen betales. Som utleier må du i så fall vente til neste gang husleien misligholdes før du eventuelt kan igangsette prosessen på nytt. Dersom du som utleier har en leietaker som du ønsker å bli kvitt av andre årsaker enn et lite mislighold av husleie så bør du derfor vurdere å gå den mer tungvinte veien via Tingretten.

Du kan muligens ha oppsigelsesrett i følge husleiekontrakten og husleieloven. Du må da først si opp husleieavtalen etter disse bestemmelsene og deretter kan du igangsette utkastelse via namsmannen etter forutgående varsel om tvangsfullbyrdelse med 14 dagers varsel etter avtalens utløp.

Du kan ha hevingsrett selv om husleien betales

Du kan i mange tilfeller ha hevingsrett til tross for at leietaker ikke misligholder husleien, dette er regulert i husleieloven § 9-9. Typiske eksempler på dette er at leietaker ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter husleieavtalen eller gjentagende husbråk. Fremleie eller utlån av leiligheten som ikke er i tråd med leiekontrakten kan også være hevingsgrunnlag. En leietaker som ikke gir utleier beskjed uten unødvendig opphold om vesentlige forhold som vannlekkasje eller åpenbare feil med det elektriske anlegget kan også gi grunnlag for heving. Normalt skal leietaker først få en skriftlig advarsel fra utleier men i grove tilfeller trenger dette ikke å være nødvendig.

Dersom utleier mener å ha hevingsrett så skal opphør av leieavtalen meddeles skriftlig til utleier før saken bringes inn for Tingretten som skal avgjøre om det foreligger tilstrekkelig grunnlag for heving. Ved avgjørelse i Tingretten i utleiers favør kan saken følges videre opp med begjæring om tvangsfravikelse via namsmannen.

Ikke glem depositum eller Nav garanti!

Når du skal skaffe leietaker ønsker du naturligvis å få en leietaker så raskt som mulig og uten unødvendig plunder. En potensiell leietaker vil naturligvis vise seg fra sin beste side i denne prosessen for å overbevise deg om at denne er en trygg leietaker for deg. Mange har brent seg på å være for slepphendte i denne prosessen. For at du som huseier skal slippe å sitte med "skjegget i postkassen" ved mislighold bør du derfor alltid sørge for en husleiekontrakt som ivaretar dine interesser (rusk klausul om utkastelse ved betalingsmislighold) samt tilstrekkelig sikkerhet. Du bør alltid sørge for sikkerhet tilsvarende minst 3 måneders husleie i form av depositum eller NAV garanti. Husk at depositum skal opprettes i konto i leietakers navn og utleier skal dekke eventuelle omkostninger med dette.

Det er omdiskutert om en garanti fra Nav er like god som et depositum. Vi vil anbefale utleier å godta garanti fra Nav på lik linje med depositum. I de aller fleste tilfeller er det sosiale eller økonomiske årsaker til at personer er på leiemarkedet i stedet for det tradisjonelle boligmarkedet ved å eie egen bolig. De aller fleste av Nav klientene hvor dette er aktuelt er like ordentlige mennesker som deg og meg. Det at en potensiell leietaker kan stille depositum er heller ingen garanti for et problemfritt leieforhold. En mer økonomisk ressurssterk leietaker kan også ha mer resurser å kjempe med i en potensiell tvist med deg så det kan ha flere sider.

Dersom Nav garanti er aktuelt bør du imidlertid kreve at denne i tilegg til garanti for husleien også garanterer for eventuell skade på husrom, omkostninger ved fravikelse og andre omkostninger ved husleieavtale. Det å sjekke referanser er forøvrig en mye bedre måte å sile ut useriøse leietakere på, enn å avise eb potensiell leietaker på grunnlag av at de ikke kan stille annen sikkerhet en Nav garanti.

Driv inn gjelden etter utkastelsen

Ved betalingsmislighold i husleieforhold bør du i første omgang prioritere å bli kvitt en leietaker som ikke betaler husleie fremfor å igangsette en purre og inkassoprosess mot vedkommende. Dette for å begrense ditt potensielle tap og helst holde dette innenfor depositum eller andre garantier som Nav garanti. Når utkastelsen er ferdig derimot og dersom det fortsatt står igjen en restanse om ikke er dekket av depositum eller andre garantier, så bør du vurdere å igangsette en prosess for å få inn resten. Du kan lese mer om hvordan du kan drive inn gjeld i denne artikkelen.