Viktigheten av å forstå betydningen av panteheftelsers prioritet ved tvangssalg.

Mange av våre lesere sliter dessverre med så omfattende gjeldsproblemer at tvangssalg av bolig er en reell risiko dersom de bor i eid bolig. I en slik situasjon er det viktig å forstå betydning av de forskjellige pante rettighetene, rekkefølgen på pantene samt den viktige forskjellen på et helpant og ett pant i ideell andel.

Dersom du forstår disse viktige forskjellene så kan det være tilstrekkelig til at du velger å prioritere de riktige fordringene når du skal betjene gjelden med dine begrensede midler. I motsatt fall risikerer du at du betjener den kreditorer som er mest aggressiv med sine trusler om tvangssalg. Dette selv om disse i praksis ikke vil ha en reell mulighet for å få gjennomført tvangssalg fordi de har for dårlig prioritet.

Forskjellen på helpant og pant i ideell andel.

Når man får innvilget et boliglån så tas det normalt pant i hele boligen ved ett frivillig pant. Dette uavhengig om du kjøper boligen alene eller sammen med en annen person. Banken vil kreve at dere stiller begge parters andel som felles sikkerhet og står som solidarisk ansvarlige for gjelden. Dette er ett frivillig avtalepant og kalles gjerne et helpant. Ved mislighold av boliglånet kan banken da kreve tvangssalg av hele boligen.

Et slikt boliglån vil normalt ha første prioritet (med unntak av kommunale avgifter og fellesutgifter i borettslag (se under)), lånet vil normalt ikke overstige 85 % (varierer litt etter hvilke krav Finanstilsynet setter) av boligens verdi og svært sjeldent utover boligens verdi uten ekstra sikkerhet. Dette er hovedgrunnen til at banken krever at du har en egenkapital ved kjøp av bolig. De vil forsikre seg om at selv om boligen mister noe verdi på grunn av markedssvingninger eller andre årsaker. Dermed vil prisen de oppnår ved et tenkt tvangssalg fortsatt være tilstrekkelig til å dekke boliglånet i sin helhet.

På grunn av dette er det alltid viktig å prioritere betjeningen av boliglånet foran andre krav med dårligere prioritet. Du må ikke la deg presse av pågående kreditorer som forsøker å presse deg til å betjene annen gjeld som kredittkort og forbrukslån på bekostning av din betjening av boliglånet. Det vil i hvert fall være en sikker vei til tvangssalg. Dersom du føler at inkassobyråene presser deg for mye så bør du lese denne artikkelen om god inkassoskikk og rapportere eventuelle overtramp til Finanstilsynet.
Kommunale avgifter og fellesutgifter i borettslag.

Det finnes imidlertid noen unntak i loven på fordringer som kan ha prioritet før alle andre typer pant, også boliglånet. I borettslag vil de fleste borettslag ha rett til å kreve inntil ett års husleie med prioritet før selve boliglånet. Det samme gjelder ved mislighold av kommunale avgifter. Disse utgiftene bør således gis like god, om ikke bedre prioritet når du betaler dine regninger.

Utleggspant

Dersom du har et inkassokrav som gjelder usikret forbrukslån, kredittkort, fakturakrav eller alle andre typer usikret gjeld så kan kreditor begjære utlegg etter at en del formelle krav er på plass, ved å sende en begjæring om utlegg til namsmannen. Namsmannen kan således legge ned pålegg om utleggstrekk i lønn eller trygd og/ eller ta pant i eiendeler som bil, båt, bolig m.m.

Dersom namsmannen beslutter at det skal tas utleggspant i boligen vil dette få prioritet etter boliglånet og eventuelt andre tidligere pant (inkludert tidligere utleggsforretninger). Hvor høyt oppe kravet er i panterekkefølgen kan få stor betydning senere i forhold til om pantet sin verdi for kreditor ved en eventuell vurdering av om det skal sendes begjæring om tvangssalg til tingretten.

Et grunnleggende prinsipp i tvangsfullbyrdelsesloven vedrørende tvangssalg er at alle foranstående krav i panterekkefølgen skal få full dekning for at et tvangssalg skal gjennomføreres. Dette betyr at dersom en kreditor som har fått ett utleggspant og deretter begjærer tvangssalg på en bolig, hvor foranstående heftelser (pant) for eksempel er på 3 millioner kroner, så må det oppnås en sum på minst dette beløpet for at tvangssalg skal bli gjennomført.

Dette betyr ikke at det ikke kan bli åpnet tvangssalg av tingretten og skyldner må gå gjennom nesten hele salgsprosessen med befaring av megler og visning. Derimot vil bud ikke bli stadfestet og dermed vil tvangssalgsprosessen etter hvert avsluttes, dersom tilstrekkelig salgssum ikke oppnås. Dersom det er åpenbart tidlig i prosessen at tilstrekkelig salgssum ikke vil oppnås så kan imidlertid tingretten stoppe tvangssalgsprosessen på et tidligere tidspunkt.

Dette er en svært dyr prosess hvor kreditoren som begjærer tvangssalget må dekke alle omkostninger frem til de eventuelt får dekket dem av deg eller salgssummen ved et tvangssalg. Dersom tvangssalgsprosessen feilet og selv om omkostningene normalt kan kreves dekket av skyldner i ettertid, så er dette normalt en svært håpløs prosess da det sterkeste inkassomiddelet er forsøkt og feilet. Dette medfører en svært stor risiko for at kreditor aldri vil få dekket sitt krav.

Seriøse kreditorer og inkassobyråer begjærer ikke tvangssalg uten videre!

På bakgrunn av ovenstående vil en seriøs kreditor normalt ikke begjære tvangssalg dersom det ikke er stor sannsynlighet for at tilstrekkelig salgssum vil oppnås. Dessverre har det seg slik at når en skyldner får en begjæring om tvangssalg forkynt så gjør denne gjerne absolutt alt i sin makt og litt til for å innfri kravet for å unngå tvangssalg.

Dette er gjerne tiltak for å skaffe midler som er langt utover det som er forventet av en skyldner ifølge dekningsloven. Erfaring viser at svært ofte innfris slike krav på dette steget i prosessen av foreldre, besteforeldre eller andre familiemedlemmer. Dette betyr at flertallet av begjæringer om tvangssalg trekkes tilbake på grunn av at kravet er innfridd eller delvis innfridd som en del av en avtale med kreditor eller inkassobyrået. Dette er noe mer useriøse kreditorer og inkassobyrå vet å utnytte. Dessverre er det flere useriøse aktører i denne bransjen enn mange tror.

Vi ser alt for ofte at det begjæres tvangssalg i saker med en så dårlig prioritet på pantet at en skyldner som kjente til lovverket og som hadde tilstrekkelig is i magen bare kunne lent seg tilbake og nytt at kreditor kaster ut penger i et håpløst forsøk på tvangssalg. Dessverre har de færreste så mye is i magen samtidig som de mangler tilstrekkelig kunnskap, noe som dermed utnyttes av inkassobyråene til å benytte seg av denne formen for utidig utpressing av skyldner.

Utleggspant i ideell andel av bolig

En annen kuriositet innen feltet er at dersom to eller flere personer eier en bolig i sammen og en av dem får økonomiske problemer og dette medfører at det etter hvert blir avholdt utleggsforretning hvor det tas pant i boligen, så kan det kun tas pant i denne personens ideelle andel.

Vanligvis eier to personer som er gift eller lever i et samboerforhold en bolig i sammen. Disse eier da normalt en ideell halvpart hver. Dersom en av disse da misligholder usikret gjeld (typisk kredittkort eller forbrukslån) så er denne gjelden personlig og kan ikke kreves dekket av den andre personen. Således kan det dermed kun tas utleggspant i skyldners ideelle andel.

Det som blir litt spesielt er at en kreditor som har ett utleggspant i en ideell andel kun kan begjære tvangssalg av denne ideelle halvparten. Dette er selvfølgelig ikke like lettsolgt som en hel bolig og dersom det i det hele tatt kommer bud så vil dette gjerne komme i fra en kjøper som gjør dette i spekulativ hensikt med et skambud. På toppen av det hele har andre andelseiere i boligen forkjøpsrett til samme summen som oppnås ved tvangssalget.

Dersom en andelseier (enten skyldner eller en annen andelseier av boligen) samtykker til tvangssalget derimot så kan hele boligen tvangsselges. Det er dermed svært viktig at ingen av boligens eiere utrykker seg (spesielt skriftlig) på en slik måte i denne prosessen som kan tolkes som et samtykke til tvangssalg.

På samme måte kan en som kjøper din ideelle andel senere begjære sameiet oppløst og dermed begjære tvangssalg av hele eiendommen dersom dere ikke kommer til en avtale før den tid. Dette er en tungvinn prosess og vil uansett gjenspeiles i et lavt bud fra en spekulant i den første prosessen.

Vær imidlertid oppmerksom på at det i enkelte tilfeller kan være fornuftig å samtykke til et tvangssalg dersom den som begjærer tvangssalg har så god prioritet at tvangssalget likevel kan lykkes og andre muligheter til løsning er fraværende. Hvis beløpet er lavt på foranstående heftelser så risikerer man at en spekulant får stadfestet et skambud langt under andelens reelle verdi. Dette fordi kravet i tvangsfullbyrdelsesloven til at foranstående heftelser skal innfris fullt ut faktisk blir oppfylt.

Foranstående heftelser ved tvangssalg av ideell andel.

Dersom det begjæres tvangssalg av en ideell andel så er det kun foranstående heftelser i den aktuelle andelen, samt foranstående helpant som skal dekkes inn ved et tvangssalg. Eventuelle pant i andre ideelle andeler sees således bort i fra i denne sammenheng når det kommer til en fordeling av oppnådd salgssum ved tvangssalg. Det er derfor viktig å se bort i fra slike krav på andre ideelle andeler når du skal beregne om en kreditor som tilsynelatende står langt bak i køen i panterekkefølgen har noen reell mulighet ved et eventuelt tvangssalg.

Helpant er en utfordring i seg selv, ikke for skyldner men for den som begjærer tvangssalg. Enten må helpantet dekkes fullt opp (selv om pantet gjelder felles lån til flere andelseiere) eller så må kreditor (normalt din bank) godta at kjøper trer inn i din del av låneavtalen. Hvis långiver ikke godtar en ny låntaker på denne måten så vil boliglånet alene for svært mange (så lenge boliglånet overstiger 50 % av boligens verdi) være tilstrekkelig til å forhindre at en kreditor med pant i ideell andel med prioritet bak denne långiveren får gjennomført et tvangssalg. Her bør du forhøre deg med långiver om hvordan de pleier å forholde seg i slike saker før du satser på en slik strategi.

Kreditorene er som oftest tjent med at skyldner bor i eid bolig fremfor leid bolig.

Det er viktig å forstå at dersom du må flytte fra eid bolig så er alternativet å leie bolig. For alle kreditorene som sitter igjen uten dekning av sitt krav ved et eventuelt tvangssalg så er dette dårlig nytt. Det er mye billigere å bo i eid bolig som kun rente betjenes enn å bo i tilsvarende bolig som leies.

Når skyldner ikke har flere eiendeler å ta pant i så er det eneste gjenstående alternativet frivillige innbetalinger eller tvunget utleggstrekk i lønn eller trygd. Jo lavere boutgifter skyldner har jo større rom for slikt trekk i skyldners inntekt eller frivillige innbetalinger.

Derfor er kreditorfelleskapet tjent med at skyldner har lavest mulig boutgifter noe som medfører at det faktisk ofte er i kreditorfellesskapets interesse at skyldner blir boende i eid bolig. Dessverre er det alltid noen useriøse kreditorer eller inkassobyrå som er ute etter å sabotere for å tjene egne interesser. Dessverre viser vår erfaring viser at de store inkassoselskapene Kredinor og Lindorff heller ikke har sin sti ren i forhold til dette.

Det vil normalt være fornuftig å be om avdragsfrihet på boliglånet.

Dersom boliglånet i betjenes med avdrag så er dette nedbetaling av gjeld som også kommer kreditorfellesskapet til gode. For hvert eneste avdrag flytter etterstående panthavere litt lenger frem i køen ved at gjeld på foranstående heftelser reduseres. På den andre siden er det viktig at skyldner er innforstått med at dersom boliglånet reduseres ved innbetaling av avdrag så øker risikoen for at etterfølgende panthavere begjærer tvangssalg fordi muligheten for dekning øker.

Vi vil derfor alltid oppfordre personer i en slik situasjon til å forsøke å avtale avdragsfrihet på boliglånet slik at det kun betales renter. Dette både for å bruke boliglånet som en beskyttende vegg mot tvangssalg samt at det er mye mer fornuftig å betale avdrag på lån med den høyeste rentesatsen.

Oppsummering

Dersom du eier egen bolig bør du alltid prioritere boliglånet, eventuelle fellesutgifter i borettslag eller sameie samt kommunale avgifter. Dette er et godt utgangspunkt for å unngå tvangssalg men du er ikke nødvendigvis sikret. Her er det til din/ deres fordel jo større boliglånet er i forhold til boligens verdi. Dersom du skal prioritere kreditorer etter dette så velger du dem som har best prioritet etter boliglånet først.

Husk at du alltid vil ha et bedre utgangspunkt til å oppnå en mye bedre salgssum ved et frivillig salg enn ved et tvangssalg. Dersom du ser at et tvangssalg på sikt ikke kan unngås bør du komme kreditorene i forveien og legge boligen ut for frivillig salg. Seriøse kreditorer vil da avvente resultatet av dette. Seriøse kreditorer vil slette pantet de har selv om de ikke får dekket sitt krav så lenge det megler går god for at salgssummen er den beste som kunne oppnås.

Dessverre finnes det useriøse kreditorer som setter seg på bakbena på dette stadiet, dette for å presse deg til dekke inn deres krav på annen måte. Dette er den samme typen kreditorer som spekulerer i å begjære tvangssalg selv om de vet at de ikke vil lykkes med selve tvangssalget men satser på at du er så desperat at du finner en løsning (les: betales av foreldre, besteforeldre e.l.).

Avslutningsvis vil vi påpeke at temaet som tas opp i artikkelen er omfattende. Enkelte forhold som tas opp i artikkelen kan ha et noe uklart lovverk og det er i enkelte problemstillinger begrenset rettspraksis å vise til. Dersom du står i fare for at boligen din blir tvangssolgt vil vi anbefale deg å innhente juridisk hjelp for å vurder akkurat din situasjon. Vi henviser for øvrig til vår generelle ansvarsfraskrivelse.