Hvordan foregår tvangssalg?

Tvangssalg er sammen med konkurs den mest alvorlige og inngripende lovlige inkassometoden vi har i Norge. Dette gjelder spesielt ved tvangssalg av bolig men også tvangssalg av andre objekter som tvangssalg av bil, båt, hytte og lignede føles naturligvis også særlig inngripende ovenfor skyldner. Vi vil i denne artikkelen ha hovedfokus på tvangssalg av bolig og bil da det er det som er mest aktuelt i de fleste tilfeller hvor skyldner er forbruker.

Mange som sliter med inkassogjeld lever i en daglig frykt for at deres hjem eller bil skal bli lagt ut for tvangssalg. Denne frykten er ofte reell men i mange tilfeller ser vi også at skyldner har relativt lite å frykte, dersom et tvangssalg likevel skulle være aktuelt så ligger det gjerne langt frem i tid.

Normal saksgang før et tvangssalg:

Vi begynner artikkelen med å liste opp et typisk eksempel på saksgang i en sak før det begjæres tvangssalg. Dette eksempelet er i en sak hvor kreditor opprinnelig ikke har pantesikret kravet sitt. Vi anbefaler imidlertid alle til å lese hele artikkelen for å forstå hvilke faktorer som kan virke inn på prosessen som beskrives.

1. Det oppstår et mislighold og kravet forfaller til betaling.
2. Kravet purres og det varsles om inkassopågang (inkassovarsel).
3. Inkassopågang iverksettes og det sendes betalingsoppfordring. Rettslig pågang iverksettes sjeldent før det er gått minimum 42 dager da inkassobyrået først da kan beregne seg maksimalt (tungt) inkassosalær. I denne perioden varsles det om rettslig pågang og/ eller varsles om tvangsfullbyrdelse.
4. Det kan sendes forliksklage og/ eller begjæres utlegg dersom kravet er tvangskraftig.
5. Skyldner forelegges forliksklage eller utleggsforretning. I begge tilfeller har innklagede 14 dager til å uttale seg.
6. Dersom saken er sendt til forliksrådet vil det deretter bli innkalt til møte i forliksrådet. Dette tar gjerne 2-3 måneder men kan gå raskere.
7. Dersom saken ikke er omtvistet eller er ferdig behandlet i forliksrådet og saken er sendt til namsmannen så vil denne behandle utleggsforretningen. Dersom namsmannen finner det hensiktsmessig med hjemmel i lov så kan det tas utleggspant i formuesgode.
8. 2 uker etter avholdt utleggsforretning i en sak hvor det er tatt pant i formuesgode så foreligger det normalt tvangskraft og tvangssalg kan på dette tidspunktet tidligst begjæres. Det er imidlertid ikke sikkert at du som skyldner har noe å frykte, les derfor hele artikkelen for å gjøre deg opp en mening om hvor din sak står.

NB: Det er ikke krav til at saken går via et inkassobyrå selv om det nesten alltid er tilfellet. Skyldner bør således ta høyde for at varsel om rettslig pågang/ varsel om tvangsfullbyrdelse kan sendes rett etter forfall og forliksklage og/ eller utleggsforretning kan sendes rett etter dette. Dette betegnes ofte som egeninkasso.

Normal saksgang før et tvangssalg på en pantesikret fordring:

Dersom en fordring er sikret med avtalepant (typisk et boliglån med pant i boligen eller et billån med pant i bil) misligholdes, så kan saksgangen være annerledes og en mer hurtiggående prosess. Slike fordringer er normalt sikret med gjelsbrev i tillegg til selve pantet. Hovedforskjellen er at kravet ikke behøver rettslig behandling og behandling i forliksråd og begjæring om utlegg er dermed ikke nødvendig.

1. Det oppstår et mislighold og kravet forfaller til forfall.
2. Varsel og tvangsfullbyrdelse/ tvangssalg sendes.
3. Begjæring om tvangssalg sendes. I slike saker er det normalt stor sannsynlighet for at tvangssalg blir gjennomført da lån normalt ikke blir gitt utover formuesgodets antatte verdi.

NB: I de fleste tilfeller fra profesjonelle aktører involveres et inkassobyrå, noe som innebærer at det som et minimum sendes inkassovarsel og betalingsoppfordring i tilegg til ovenstående. Disse brevene skal da ha en minimumsfrist på 14 dager hver. I tillegg vil inkassoselskapet alltid vente minst 28 dager etter forfall på betalingsoppfordringen for å kunne beregne seg dobbelt inkassosalær.

Når begjæring om tvangssalg er sendt

Prosessen ved tvangssalg av bolig er annerledes enn ved tvangssalg av andre formuesgoder som ved tvangssalg av bil. Tvangsalg av fast eiendom (bolig) skjer ved begjæring til Tingretten mens tvangssalg av bil skjer ved begjæring til namsmannen. Generelt er tvangssalg av bolig via tingretten en prosess som tar lengre tid en tvangssalg av bil eller tilsvarende via namsmannen. Man kan normalt bli boende i boligen under hele tvangssalgsprosessen så lenge man samarbeider med medhjelper (eiendomsmegler eller advokat) i forhold til visninger eller lignende.

Når tingretten mottar en begjæring om tvangssalg vil denne ta stilling til begjæringen og undersøke at de formelle kravene er oppfylt. Deretter vil begjæringen forkynnes personlig for eierne av boligen ved hjelp av hovedstevnevitnet. Skyldner blir da gjerne oppringt og gitt en kort frist til å hente dokumentene, hvis ikke kommer hovedstevnevitnet hjem til deg med denne og legger den eventuelt i postkassen eller slår den opp på døren din. Deretter har du 4 uker på å uttale det til tingretten i forhold til begjæringen.

Tingretten vil deretter behandle saken og ta stilling til om begjæringen skal tas til følge. Her kan tingretten avvise begjæringen dersom det er helt klart at et tvangssalg ikke vil føre frem. Tingretten vil også ta stilling til krav om erstatningsbolig og lignende i denne behandligen. Dersom det besluttes å åpne tvangssalg så blir det oppnevnt en medhjelper. Dette er normalt en advokat eller eiendomsmegler. Disse vil deretter igangsette en tvangssalg prosess som ligner mye på en vanlig frivillig salgsprosess. I motsetning til ved frivillig salg så er budgiver forpliktet til å stå ved et bud i 6 uker. Når medhjelper mottar et bud denne mener er akseptabelt så anbefaler denne tingretten å stadfeste budet. Først når budet er stadfestet av Tingretten må skyldner belage seg på å finne en ny bolig.

Det er ikke uvanlig at prosessen ved tvangssalg av bolig tar 6-12 måneder fra begjæring om tvangssalg blir sendt til skyldner må flytte. Dette forutsetter imidlertid at man samarbeider med medhjelper. Ved tvangssalg av ”tungsolgte” objekter kan det i sjeldne tilfeller ta mye lengre tid.

Ved tvangssalg via namsmannen så vil namsmannen ved mottak av begjæring om tvangssalg sendes ut varsel om innhenting av panteobjektet. Det varsles da om en dato, gjerne en måneds tid frem i tid hvor panteobjektet blir hentet. Du gis gjerne mulighet til å levere det frivillig for å unngå å få namsmannen hjem på døren. Etter dette ser du ikke panteobjektet noe mer så lenge namsmannen lykkes med å selge objektet til en pris som oppfyller kravet til at alle foranstående panthavere vil få dekning.

Vær oppmerksom på at dersom du misligholder et lån med salgspant så er prosessen noe annerledes. Da er det ikke tvangssalg som begjæres men i stedet for begjæres det tilbakelevering av panteobjektet. I praksis oppleves dette ikke mye annerledes for skyldner bortsett fra at kreditor har større medbestemmelsesrett i forhold til oppgjøret. Skyldner har her mulighet til å påklage denne avregningen men det er noe vi eventuelt må komme tilbake til i en senere artikkel.

Kreditor må ha pant for å kunne begjære tvangssalg!

En absolutt forutsetning for at en kreditor skal kunne begjære tvangssalg er at denne aktuelle kreditoren har pant i det aktuelle formuesgodet (for eksempel bolig eller bil). Ved et tradisjonelt boliglån har kreditor nesten alltid pant (avtalepant) i den aktuelle boligen lånet gjelder. En kreditor kan imidlertid også ha fått avtalepant ved annen type lån med pant i den aktuelle boligen. Dette kan være dersom boligeier ønsker å refinansiere annen forbruksgjeld ved å "bake dette inn" i et boliglån hvor det fortsatt er friverdi i boligen. Med friverdi mener vi at boligens verdi overstiger allerede eksisterende heftelser (pant) i boligen.

En annen type avtalepant i bolig er ved kausjonering hvor noen stiller sin bolig som sikkerhet ovenfor banken til sikkerhet for lån til en eller flere tredjeparter. I slike tilfeller gjelder pantet gjelden til en tredjeperson og boligeier gjør seg avhengig av at denne/ de personene betjener lånet sitt.

Ved salg av nyere biler er det vanlig at det gis lån med sikkerhet i det aktuelle kjøretøyet. Dette kalles salgspant og foreldes ett år etter siste avtalte forfall eller senest etter 5 år. Avtalepant i bolig er imidlertid gyldig i 30 år. Dette er en av forklaringene på at du sjeldent får et billån på en periode på mer enn 5 år, da långiver i en låneperiode på utover 5 år ikke vil ha noen sikkerhet for lånet etter disse 5 årene. Til tross for dette tilbyr enkelte långivere billån med nedbetalingstid på 7 eller 8 år og tar dermed en ekstra risiko de siste årene i lånets løpetid.

Utleggspant

Utleggspant ved avholdelse av utleggsforretning er en måte en kreditor kan få pant i skyldners eiendeler uten at den aktuelle fordringen i utgangspunktet var relevant i forhold til formuesgodet det fås utleggspant i. Utlegg kan begjæres på alle forfalte fordringer som er forfalt og varslet etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 eller § 4-19.

Det kan som nevnt begjæres utlegg på alle forfalte krav hvor det ikke foreligger saklig innsigelse, kravet er forfalt og det er sendt varsel om tvangsfullbyrdelse. Dersom et krav er omtvistet så skal kravets rettmessighet avgjøres av domstolene først, normalt ved behandling i forliksrådet. Selv om skyldner ikke har tvistet kravet på et tidligere tidspunkt så kan skyldner kreve behandling i forliksrådet ved foreleggelse av begjæringen fra namsmannen dersom kravet ikke tidligere har vært behandlet i domstolene.

Ved avholdelse av en utleggsforretning så vil namsmannen normalt ta utleggstrekk i lønn eller trygd dersom det er rom for dette i henhold til gjeldende livsoppholdssatser. Dersom skyldner i tillegg er eier av eiendom eller andre registrerte formuesgoder som bil så vil namsmannen veldig ofte ta pant i dette uavhengig av om det er tatt utleggstrekk i lønn eller ikke. Det er omdiskutert om å dobbeltsikre kravene på denne måten er i henhold til tvangsfullbyrdelseslovens intensjon men det er uansett en helt annen diskusjon som vi ikke går videre inn på. Det skjer uansett daglig hos norske namsmenn.

Tvangskraft

Når pantet og kravet er tvangskraftig så kan kreditor begjære tvangssalg. For at kreditor skal ha tvangskraft må kravet ha forfalt og andre frister skyldner har fått må normalt være utløpt. Videre må tvangssalget normalt være varslet til skyldner i forkant og pantet eller kravet som er tilknyttet pantet må selvfølgelig ikke være foreldet. Det er flere andre forhold som kan påvirke om et krav er tvangskraftig men vi får ikke inn på disse formalitetene for å beholde artikkelen så kort og enkel som mulig.

Køprinsippet ved pant

I panteretten gjelder køprinsippet, sagt på en forenklet måte. Det vil si at første kreditor som får pant står først i køen velg salg av formuesgodet, uansett og det er tvangssalg eller frivillig salg. Det finnes imidlertid noen unntak, for eksempel har misligholdte kommunale avgifter alltid førsteprioritet ved fast eiendom selv om kravene har oppstått i ettertid Det samme gjelder enkelte offentlige avgifter og gebyr relatert til bilhold og misligholdt husleie i forbindelse med en borettslagleilighet.

Alle foranstående panthavere skal ha dekning ved tvangssalg

Et viktig prinsipp ved tvangssalg er at alle foranstående panthavere til den panthaveren som har begjært tvangssalget skal ha full dekning for sine krav for at tvangssalget skal bli gjennomført. Dette betyr i praksis at mange kreditorer kan ha pant i et formuesgode og truer med tvangssalg selv om de aldri vil få gjennomført dette, noe vi kommer tilbake til senere i artikkelen.

Eksempel på pant i bolig til et typisk gjeldsoffer:

Opprinnelig boliglån:	kr 1.800.000,-
Utleggspant kreditor 1:	kr 200.000,-
Utleggspant kreditor 2:	kr 100.000,-
Utleggspant kreditor 3:	kr 80.000,-
Utleggspant kreditor 4:	kr 400.000,-

Boligens antatte verdi: kr 2.000.000,-

I dette eksempelet er det kun de to første kreditorene som har pant innenfor boligens antatte verdi. Problemet er at en boligs verdi aldri kan fastsettes endelig på forhånd. Dog er det imidlertid slik at et tvangssalg har en prishemmende virkning. Årsaken til dette er for det første er det svært få reklamasjonsmuligheter og for det andre kreves det en lang budfrist ved tvangssalg av bolig. Videre kan ny eier oppleve problemer med å få tidligere eier til å flytte ut etter gjennomført tvangssalg. Alt dette er normalt sterkt prishemmende og vil normalt føre til at en bolig i eksempelet nevnt over ikke vil være i nærheten av å oppnå sin antatte verdi på 2 millioner. I tillegg påløper det omkostninger ved tvangssalget og til medhjelper (advokat eller eiendomsmegler) som fort utgjør hundretusen kroner eller mer som vil trekkes fra salgssummen.

Dette betyr således i praksis at det kun er opprinnelig långiver som kan være rimelig sikker på å få dekket sitt krav. "Kreditor 1" vil om denne er særdeles heldig få dekket hele kravet men sannsynligvis vil denne bli avspist med lite eller ingenting. Det er svært lite sannsynlig at kreditorene etter dette vil få noe som helst dekning ved et tvangssalg. Disse er best tjent med at skyldner vedlikeholder boligen og kan håpe på at boligmarkedet stiger i årene som kommer slik at boligens verdi stiger.

Kreditorene som ikke har pant innenfor boligens antatte verdi vil selvfølgelig likevel ha pengene sine og vil forsøke å presse frem frivillige betalinger fra skyldner. Dette gjør de ved å true med tvangssalg og mange lar seg skremme av dette rett og slett fordi de ikke er kjent med hvordan kreditorenes dekningsrett og dekningsrekkefølge fungerer ved et tvangssalg. Vær oppmerksom på om dette skjer via et inkassobyrå så kan det være i strid med god inkassoskikk og bør innrapporteres til Finanstilsynet.

I eksempelet over vil "kreditor 4" selvfølgelig være særdeles interessert i få dekning for sitt krav på grunn av dets størrelse. Poenget er at uansett hvor mye denne truer med tvangssalg så vil den sannsynligvis aldri tørre å prøve seg på dette, rett og slett fordi et tvangssalg ikke vil føre frem og denne kreditoren blir sittende igjen med regningen for forsøket på tvangssalget. Det er derfor svært viktig at skyldnere som leser denne artikkelen forstår prinsippene som gjelder i forhold til panthavernes dekningsrett ved et tvangssalg for å vite hvilke krav som bør prioriteres.

Det samme prinsippet gjelder ved pant i andre formuesgoder som pant i en bil. Dersom du har lånefinansiert en bil og betjener dette lånet så kan denne kreditoren ikke begjære tvangssalg så lenge lånet betjenes. Dersom du misligholder andre fordringer så kan imidlertid disse begjære utlegg og få utleggspant i bilen. En bil vil i motsetning til en bolig synke raskt i verdi i takt med nedbetalingen på billånet. Dette sett i sammenheng med den prishemmende virkning et tvangssalg vil ha vil føre til at utleggspant med prioritet etter opprinnelig långiver sannsynligvis ikke vil oppnå dekning. Her er det imidlertid viktig at skyldner gjør seg kjent med bilens antatte verdi.

Et salgspant har foreldelsesfrist på 5 år mens et utleggspant har en foreldelsesfrist på 3 år. Dersom en kreditor får utleggspant når det er 2 år igjen før salgspantet foreldes så vil det normalt være lite hensiktsmessig å begjære utlegg før salgspantet er foreldet. Den dagen salgspantet er foreldet derimot så kan skyldner forvente at kreditoren som har utleggspant vil begjære tvangssalg da muligheten for å oppnå dekning for kravet ”over natten” blir en helt annen.

Utfordringen med ideelle andeler

En annen utfordring kreditorer som får utleggspant ofte sitter med er at de gjerne kun får pant i en ideell andel av en bolig. Gjeld er personlig og de aller fleste som er gift eller lever i et ekteskapslignende forhold, eier gjerne en ideell andel hver av boligen sin. Når en av disse har misligholdt sin gjeld så kan kreditor kun oppnå pant i skyldner sin andel av boligen. Du kan lese mer om utfordringene dette fører til for kreditorene i denne artikkelen om tvangssalg av ideell andel på tvangssalg.net. Dette er uansett noe som gjør det problematisk men ikke nødvendigvis umulig for en kreditor å begjære tvangssalg av det aktuelle utleggspantet.

Vi gjør oppmerksom på at problemstillingene som tas opp i denne artikkelen er omfattende og flere lover blir gjeldende. Artikkelen er forenklet for å gjøre innholdet overkommelig for flest mulig. Ved trussel om tvangssalg av din bolig er det alltid fornuftig å innhente juridiske råd. Vi henviser forøvrig til vår generelle ansvarsfraskrivelse.